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新築もリフォームも住んでから悔いを残さないように先ず此処から
住宅価格の裏側の真相
家の建築価格は形状と仕様で全く異なる
そもそも家の坪単価とは、いかようにもその尺度を変える事が可能であり、全くあてにならないものなのですが、亡霊のようにこの坪単価が一人歩きしているようです。
極端な例ですが、幅1間（1.8m）、長さ40間（72m）の細長い住宅でも床面積が40坪（約130m2）です。同じ40坪でも5間（9m）の8間（14.4m）のものもあります。
●平屋の場合の細長い方の壁面積
幅1.8m×高さ2.7m×2面 + 長さ72m×高さ2.7m×2面 ＝ 398.52m2
●平屋の場合の四角い方の壁面積
幅9m×高さ2.7m×2面 + 長さ14.4m×高さ2.7m×2面 ＝ 126.36m2
同じ40坪を包む住宅の壁でも3倍以上もの壁面積が必要となり、外壁に面する部分には断熱材、気密材、防水材、その下には基礎工事が施されていますので、同じ床面積でこの部分だけでも3倍以上の費用がかかる事になります。
大きさによって異なる坪単価
家の坪単価は、その家の大きさによってもことごとく異なって参ります。
戸建住宅では、どんな家にも工事単価が高額になる玄関、トイレ、キッチン、洗面台はじめ、衛生設備などは必ず取り付けられる事になります。これに冷暖房も含めた設備工事の費用が通常、総工費の約50%近くになります。
40坪の坪単価50万円、総工費2,000万円の住宅で、1,000万円程度の費用が伴うのです。この設備費を入れなければ坪25万円と言う事になりますが、小さな家の場合、坪単価が膨大な金額となってしまいます。当然、大きな家の坪単価は、大きさにほぼ逆比例して小さくなるのです。このように家の大きさによって坪単価が大きく変動するのです。
仕様でも大きく異なる坪単価
同じ厚さの外壁サイディングでも、熱処理の仕方や塗料の種類などで、見た目がさほど変わらないのに、m2あたり3,000円から3万円くらいまで10倍近くまで価格が異なる場合もあります。この価格の差は後日になって、紫外線劣化など、時間を経る事によって傷みの進み具合で異なって参ります。傷み具合が早く進み、サイディングを取り替える事になれば、足場などの仮設工事が工事費の多くをしめる場合があります。価格によっては数十年以上もノンメンテナンスのサイディングも実際に存在いたします。
外壁サイディングだけでなく、屋根材や内装下地なども価格と性能がほぼ比例します。
使用する木材なども、杉、桧、松、ヒバ、輸入材などで価格が異なりますが、同じ桧でも構造材と仕上げ材では同じ寸法で一本2,000円から10万円以上までの価格の差がでる場合があります。木材の文様を現す板目、柾目など、全く同じものを揃える事は絶対に在り得ず、それに節目の有無などが、仕上げ木材の価格を際限のないものにしています。
これも建主さんや施工者、設計者の自己満足と言ってしまえばそれまでですが、表面価格だけでその全てを掌握するにはとても困難な事なのです。
温熱性能と住宅価格
高気密・高断熱の住宅と訴えたところで、そうでない住宅との冷暖房費がどれほど異なるのかを正確に明記した住宅工法が殆ど存在しておりません。
住宅の冷暖房費用は、家屋内の気温を暖めたり、冷やしたりするだけでなく、空気中に含まれる湿気によって冷暖房のエネルギーが大きく異なってきます。
エアコンメーカーは当然、この湿気に含まれる熱量（潜熱と言う）を除去して、室温をあまり下げずに冷房が出来、また上げずに暖房の出来る機能を持たせたエアコンを作っております。しかし、住宅そのものがその機能を全く活かしきっていないのです。
潜熱コントロール（調湿）の出来る家づくりを行なえば、冷暖房費も当然ながら省エネとなるだけでなく、冷やした熱、暖めた熱を身体にあてる冷暖房よりはるかにクオリティの高い快適な居住空間を構築する事が出来ます。
この設備費に費用がかかりますが、確実に光熱費などで回収できる費用となるでしょう。ところがこのような温熱性能は住んでからでなければ、実感が出来ないため、施工工務店、住宅販売会社、ハウスメーカーなどの多くは、足の速い、見た目重視の住宅販売に軸足をおいているのが現在の実情と言えるでしょう。
誇大に宣伝される構造の安全性能
各地で大きな地震が発生し、住む人の不安を煽っており、その地震のたびに地震対策グッズが飛ぶように売れると言います。ところが半年もすればその不安も何処かへ消え去り、耐震グッズの売れ行きが止まってしまいます。
現在の建築基準法をしっかりと遵守すれば、阪神大震災や中越沖地震のような数百年に一度の震災に、人災を起こさない程度の耐震強度は担保されています。
既存住宅の補強工事は必要ですが、新築を考えるのであれば、建築基準法を遵守した家づくりを実践する事です。この建築基準法を遵守したからと言って建築費があがるような事は在り得ないのです。それ以外の特別な耐震装備は、プラス要素と言う「安心」にお金を支払う事になります。この「安心」にお金をかけるのは、個人の価値観によって異なりますが、販売業者の誇大な宣伝に惑わされている人々も多いように思われます。
宣伝広告費は誰が支払うのか
加盟工務店・土倉社長と
自分達がどんなに優れた住宅を造っていても、それが一般ユーザーに情報伝達をしなければ、実際に建築する事が出来ません。一般的な情報伝達の方法としてチラシや新聞広告、テレビコマーシャルなどがあります。しかし、単に宣伝だけを見た見込みのお客様が、それだけで高額な住宅を発注してくれないものです。
多くが住宅展示場を設えて、そこに家づくりに興味のある方々を動員する事になります。当然、モデルハウス建築、宣伝費、営業マンなどの確保などに膨大な費用が伴います。
この宣伝広告費は、その宣伝主が支払っているように見えますが、建築の受注金額の中に含まれており、回りまわって結局は建主さん自身が支払っているのです。
アメリカなどでは、お客様と契約するまでの営業費（宣伝費も含む）を見積もりの中に明記しているものもあります。したがって坪単価という不思議な設定の存在はありません。
ところが日本のように建主さんに提示出来る範囲を大きく超える営業費が伴っている場合、契約するまでにこれだけ掛かりましたと言えず、受注金額に潜在させているのが実情です。
数を売る事でスケールメリットが生じ、資材や施工費用のコストダウンをはかる事が可能です。数を売るためには、膨大な営業費用をかけなければなりません。
しかし、住宅、特に戸建住宅では、住む人と工務店、協力業者が心をひとつにして造り上げる過程に大きな意義あります。コストダウンをはかる事を優先し過ぎ、結局、日本の住宅寿命（平均30年）は、先進国で最悪の現状となっています。
住宅宣伝は、既に住んでいるOBユーザーさんの口コミ宣伝が最も好ましく、テレビやチラシなどの広告は、それをサポートする程度の必要最小限にとどめるべきでしょう。
ファースグループも経営規模が小さく、スケールメリットを期待出来ないため、ファースユーザーさんへの定期的なメンテナンス訪問などを行い、建主さんとの友好関係を保持し、末永い口コミ紹介を促し、宣伝費のコスト削減をはかっております。
ちなみに「ファースの家」の建築費は
「ファースの家」も、一般住宅と同様に、大きさや使用する建材、木材、設備などの仕様などで建築価格が大幅に異なって参ります。その「ファースの家」と言っても特別なものではなく、一般の住宅の作り方にちょっとした工夫を凝らし、温熱性能に特化した性能を持たせただけに過ぎません。その詳細については後述します。
「ファースの家」の建築は、基本的に冷暖房や照明器具などの一切を最初から組み込むようにしております。家づくりは、給排水、衛生設備、冷暖房、照明などが使えて初めて住居出来るのですから、あれは別、これは別と言うのも、素人の建主さんを混乱させるだけです。
パネルの要らないソーラーハウス、90年間の大規模改修の要らない高耐久仕様、輻射冷暖房の出来るマイルド空間、Q値（熱損失係数）1.5ｗ未満の超省エネ仕様、調湿の出来る機能などのファース基本性能を全て組み込んだ価格体系をとっており、真四角で40坪程度の住宅で従来価格におよそ400万円（北国では元々の仕様が高いため250万円）ほどのプラスで建築できると思います。北海道での真四角で40坪、坪50万円、2,000万円をベースにしますと2,250万円程度となり、本州の地域にもよりますが2,400万円程度となります。
この建築費は、住んだ後の光熱費、メンテナンスコスト、30年の建て替えコストを勘案し、この価格が高額かどうかを判断して戴きたいものです。
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